“十五五”規(guī)劃定調房地產：構建新模式、優(yōu)化供給、提升品質
2025-10-30 16:30:08
來源：中國經營網
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10月28日，新華社發(fā)布《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》），系統(tǒng)闡述了未來五年國家發(fā)展的總體方向與重點任務。
《中國經營報》記者了解到，在房地產領域，《建議》明確提出“推動房地產高質量發(fā)展”，并從制度建設、住房供給、房屋品質、風險防控等多個維度作出部署，推動房地產行業(yè)向以“人民為中心”的高質量發(fā)展新階段邁進。
構建新模式
《建議》將“加快構建房地產發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度”置于房地產政策首位，凸顯制度建設的根本性作用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，新模式的根基在于三大板塊：基礎性制度、供應體系、人房地錢要素聯動。其中，基礎性制度主要針對舊模式下的開發(fā)風險，重點完善三方面。一是開發(fā)制度，二是銷售制度，三是融資制度。
中指研究院進一步指出，項目開發(fā)公司制、城市房地產融資協調機制、現房銷售配套融資政策等，將成為“十五五”期間重點落地的政策方向。
在消費端，《建議》提出“清理住房消費不合理限制性措施”，核心城市購房政策仍有優(yōu)化空間。在土地端，《建議》明確“盤活用好低效用地、閑置房產”，并賦予省級政府更大建設用地統(tǒng)籌權。
自2024年以來，中央已多次出臺政策支持存量土地與商品房盤活。截至10月24日，全國擬使用專項債收購閑置土地的金額超6200億元，實際發(fā)行約2160億元。河北、重慶等地已率先行動，預計更多地區(qū)將加入。
《建議》延續(xù)黨的二十屆三中全會基調，將“統(tǒng)籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解”寫入規(guī)劃，表明房地產風險防控仍是中央關注重點。
李宇嘉指出，通過基礎制度建設和資金閉環(huán)管理，可有效防范項目爛尾、企業(yè)債務等問題，維護購房者權益與金融穩(wěn)定。
《建議》還提出“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求”。與“十四五”時期“有效增加”保障房供給相比，“優(yōu)化”一詞標志著政策重心從“量”轉向“質”與“結構”。
李宇嘉認為，住房是未來的“軟基建”，尤其在經濟轉型期，保障性住房是穩(wěn)定社會、促進人口高質量發(fā)展的重要載體。他指出，當前新市民、年輕人對居住品質要求提高，提供低成本、體面的住房保障，有助于釋放消費潛力，支撐經濟內循環(huán)。
中指研究院數據顯示，“十四五”期間全國建設籌集保障性住房及改造安置住房超1100萬套，惠及3000多萬人?！笆逦濉逼陂g，保障房供給將更注重區(qū)域均衡、產品結構與品質提升，各地在編制住房發(fā)展規(guī)劃時，將加強對保障房需求的精準測算。
建設“好房子”
值得注意的是，《建議》首次提出“因城施策增加改善性住房供給”，表明政策將更注重城市差異與居民需求差異。
李宇嘉分析，改善性住房已成為結構性需求的重點。2019年，重點30城市120平方米以上住房供給占比已達30%，但隨著市場去化周期拉長、居民預期變化，改善性需求的釋放仍受到制約。因此，“因城施策”成為關鍵：供給過剩地區(qū)需結構性收縮，需求潛力地區(qū)則應以需定供。
中指研究院數據支持這一判斷：2025年前三季度，重點30城市中120～144平方米戶型占比提升至30%，上海、南京、長沙等城市改善型產品增長明顯。未來，精準匹配需求將成為住房供給的典型特征。
《建議》將“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”寫入國家戰(zhàn)略，并同步提出“實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動”。
李宇嘉指出，“好房子”已從部委政策上升為國家戰(zhàn)略。今年5月1日生效的《住宅項目規(guī)范》提出了40多項指標，部分為強制性標準，涵蓋安全、舒適、綠色、智慧四個維度。然而，這也帶來成本上升問題，如何平衡成本與支付能力，仍需政策支持。
據中指研究院補充，住建部已提出五項好標準（好的標準、設計、材料、建造、運維），并歸納居民對“好房子”的要求為“六不六防三省三要”。上海、成都、合肥等地已出臺配套政策，如優(yōu)化計容規(guī)則、放寬陽臺面積計算等，未來更多城市將跟進。
在物業(yè)服務方面，李宇嘉強調，行業(yè)正從“對物的服務”轉向“對人的服務”，涵蓋養(yǎng)老、托幼、應急處理等全齡化需求，推動“住有所居”向“住有宜居”邁進。
《建議》明確提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”。業(yè)內人士指出，全生命周期意味著需要完善配套的房屋體檢、房屋養(yǎng)老、房屋保險三項機制。
李宇嘉指出，這些制度已在多地試點，關鍵在于資金與機制設計。例如，房屋養(yǎng)老金需構建維修基金、財政補貼等多元資金體系；房屋保險則需從工程質量險延伸至全周期安全險。
中指研究院監(jiān)測顯示，自2024年以來，上海、天津、成都等地已出臺相關管理辦法或試點方案。上海在六區(qū)試點房屋養(yǎng)老金制度，明確個人賬戶由維修資金轉化，公共賬戶納入財政預算。預計“十五五”期間，更多城市將加快推廣節(jié)奏。
此外，《建議》將“實施城市更新行動”升級為“大力實施城市更新”，標志著城市更新進入系統(tǒng)化、高質量推進階段。
中指研究院指出，當前城市更新仍面臨工商業(yè)用地續(xù)期、容積率獎勵、資金壓力等挑戰(zhàn)?！督ㄗh》明確提出“完善工商業(yè)用地使用權續(xù)期法律法規(guī)”，相關政策有望逐步落地。未來，通過財政引導、市場化融資、政策創(chuàng)新等方式，城市更新將更好地支撐房地產高質量發(fā)展。
總體來看，“十五五”規(guī)劃將房地產納入民生保障與共同富裕框架，強調“堅持人民至上”，推動行業(yè)從規(guī)模擴張轉向質量提升。通過制度建設、供給優(yōu)化、品質提升、風險防控等多措并舉，中國房地產正在構建以“人”為核心、以“質”為導向的發(fā)展新生態(tài)?？梢灶A見的是，未來五年，隨著政策細則陸續(xù)落地，房地產行業(yè)有望在陣痛中重構，在轉型中新生。（中經記者吳靜 盧志坤）
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