哪些人在北京購買物業(yè)大宗資產(chǎn)？自用買家涌入，抄底投資主導(dǎo)
2025-10-17 16:06:04
來源：新京報(bào)
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2025年三季度，北京物業(yè)大宗資產(chǎn)交易市場(chǎng)表現(xiàn)如何，呈現(xiàn)哪些特征？10月15日，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2025年第三季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得11筆大宗交易，累計(jì)成交金額約34.34億元，環(huán)比下降41%，同比下滑75%。整體市場(chǎng)延續(xù)上半年的謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)，交易規(guī)模仍以5億元以下的小體量為主。
從交易特征來看，三季度，“抄底型”投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標(biāo)的。從交易雙方來看，新興企業(yè)買家成北京物業(yè)投資市場(chǎng)的關(guān)鍵力量。
“抄底型”投資需求集中釋放，偏好中小體量、收益型標(biāo)的
據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，2025年第三季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)延續(xù)了對(duì)零售物業(yè)、長(zhǎng)租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重。三季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)的交易亮點(diǎn)為康橋生命科學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施核心基金一期成功收購康橋大興生命科學(xué)園。該基金是康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設(shè)施平臺(tái)成功募集并設(shè)立的首支人民幣醫(yī)療健康不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施基金，總規(guī)模達(dá)9.25億，引入國(guó)際知名保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資人，專注投資中國(guó)優(yōu)質(zhì)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。
世邦魏理仕的報(bào)告也顯示，按照交易金額，三季度，辦公（商務(wù)園區(qū)）占比達(dá)到38%。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示，園區(qū)之所以受關(guān)注，核心在于REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）概念，通過REITs 可實(shí)現(xiàn)資本退出，意味著資產(chǎn)未來流動(dòng)性更強(qiáng)，“REITs對(duì)資產(chǎn)價(jià)格起到了一定的錨定作用”。
同時(shí)，世邦魏理仕指出，三季度，“抄底型”投資需求集中釋放，尤其偏好中小體量、收益型標(biāo)的，季內(nèi)共有5筆法拍資產(chǎn)出清，多為帶租約底商及散售辦公樓層。
“從總交易額來看，這個(gè)季度不算多，但交易數(shù)量不少，原因是相當(dāng)多交易都是5億元及以下的小體量規(guī)模，且多為法拍交易，屬于抄底性交易?！?孫祖天補(bǔ)充，這類交易的參與方多為個(gè)人資本或民營(yíng)企業(yè)，用于資產(chǎn)配置。
企業(yè)買家占比達(dá)73%；物業(yè)投資更看重運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)
對(duì)應(yīng)到買方結(jié)構(gòu)，三季度企業(yè)買家占比高達(dá)73%。
從具體交易來看，企業(yè)買家貢獻(xiàn)了8筆交易，延續(xù)了對(duì)稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置需求。其中包括某教育企業(yè)在西北旺產(chǎn)業(yè)帶和某內(nèi)資企業(yè)在望京購入辦公自用，體現(xiàn)出自用型需求的穩(wěn)步落地。
以往，機(jī)構(gòu)買家是房地產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易的主要力量，如今隨著企業(yè)買家崛起，機(jī)構(gòu)買家表現(xiàn)如何？
孫祖天介紹，機(jī)構(gòu)投資者仍在積極尋求和推動(dòng)投資交易機(jī)會(huì)，且標(biāo)的物業(yè)類型更趨廣泛，但在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)更趨重視運(yùn)營(yíng)方資管能力和現(xiàn)金回報(bào)表現(xiàn)，如某險(xiǎn)資將大興生物醫(yī)藥基地的一座生命科學(xué)專項(xiàng)園區(qū)納入其新設(shè)的人民幣不動(dòng)產(chǎn)基金，同時(shí)賣家仍保留項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)。賣家為某國(guó)際知名的外資地產(chǎn)基金，在其近年的調(diào)改和運(yùn)營(yíng)下，該項(xiàng)目具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。
孫祖天進(jìn)一步解釋：“這說明現(xiàn)在的投資者，尤其是機(jī)構(gòu)投資者，選物業(yè)時(shí)格外關(guān)注資產(chǎn)自身的資產(chǎn)管理能力、現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，需要有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)商加持。生物醫(yī)藥園區(qū)運(yùn)營(yíng)門檻高、專業(yè)性強(qiáng)，若想維持未來回報(bào)，必須有強(qiáng)有力的資產(chǎn)管理能力支撐。”
仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，從買家結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)資、外資買家都展現(xiàn)出一定參與度，其投資邏輯聚焦于資產(chǎn)現(xiàn)金流的安全性與長(zhǎng)期資本價(jià)值。年初至今，除景順參與的長(zhǎng)租公寓交易項(xiàng)目及康橋大興生命科學(xué)園交易項(xiàng)目外，未出現(xiàn)其他外資機(jī)構(gòu)參與的交易案例。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“整體而言，北京大宗交易市場(chǎng)呈現(xiàn)內(nèi)資主導(dǎo)、聚焦特定細(xì)分賽道的特征，絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)投資人更看重資產(chǎn)的穩(wěn)定性、安全性以及運(yùn)營(yíng)能力?！?/p>
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩指出：“越來越多以自用或資產(chǎn)長(zhǎng)期配置為主要需求的企業(yè)買家不斷涌現(xiàn)，成為支撐北京不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)活躍度的關(guān)鍵力量。區(qū)別于關(guān)注資產(chǎn)現(xiàn)成收益和短期投資回報(bào)，這類買家更多從宏觀周期和戰(zhàn)略布局角度，著眼于核心資產(chǎn)的跨周期長(zhǎng)期配置價(jià)值。北京市場(chǎng)具備宏觀基本面堅(jiān)挺穩(wěn)健、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給稀缺等屬性，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，令此類買家抱有較大信心。另一方面，隨著各類具有不同領(lǐng)域資源的買家涌現(xiàn)，協(xié)同在資產(chǎn)管理鏈條各環(huán)節(jié)具有專業(yè)能力的合作伙伴，合力盤活存量資產(chǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效率，使資產(chǎn)潛在價(jià)值得到挖掘和釋放，在帶動(dòng)市場(chǎng)信心修復(fù)的同時(shí)，也為未來交易活躍度的回升奠定良好基礎(chǔ)?！?/p>
地產(chǎn)公司賣家占比69%，釋放積極信號(hào)
此外，從賣方結(jié)構(gòu)看，三季度地產(chǎn)公司在總金額中占比69%，主要原因仍在于開發(fā)商加速回款需求。三季度，北京錄得一筆具有代表性的交易，某地產(chǎn)公司將其持有的通州板塊一處在建綜合體的50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓。此外，三季度出清的底商法拍資產(chǎn)中，也有相當(dāng)部分來自地產(chǎn)公司，為市場(chǎng)帶來更多流通資產(chǎn)。
孫祖天表示：“三季度地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)出清速度較快，占據(jù)了交易量的大部分，這是一個(gè)積極信號(hào)。前一階段，地產(chǎn)商面臨較大資金壓力，雖有出售物業(yè)的需求，但受市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)信心不足影響，一度‘有價(jià)無市’；如今交易回升，我們有理由認(rèn)為這是市場(chǎng)信心觸底回升的前兆?！?span style="text-indent: 2em;">（新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者段文平）
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